存量時代，城市中許多老舊的商業項目由于諸多原因，對消費者的吸引力日漸下降，且核心競爭力也日趨減弱。而存量改造并不只是簡單的翻新，除了賦予舊建筑新的功能與價值之外，還需要提升項目的運營水平，改善經營狀況，真正讓舊商業起死回生。

　　以火爆的上海TX淮海業態調整為例，TX淮海首創策展型零售概念，圍繞藝術展、藝術互動裝置、設計師品牌等，營造出年輕力氛圍。聚集了陳冠希的潮牌開始、專門賣寵物衣服的品牌、室內滑雪的專業體驗創新空間、vintage集合店……不僅吸引了無數潮人大咖打卡，還一度被稱為“魔都最好拍商場”“堪比美術館的商場”。

　　圖源：網絡

　　購物中心的開業只是第一步，未來運營的調整才是最關鍵的。根本原因在于商業的本質還是服務業，服務業就是以消費者的基礎消費需求為前提的，消費的升級與降級，不同年齡層次的主力客群，都有不同的消費需求，這些消費需求的動態變化，就是為什么購物中心要進行業態調整的原因。

　　因此做好一個商業項目的運營離不開項目客流分析、消費者偏好分析，并基于數據分析不斷加強項目與周邊客戶群的匹配度，不斷地進行業態調整，打造爆款商業項目。MobTech袤博科技商業地產項目分析師本次將以2020年某商業項目為例，帶大家解析如何基于大數據做好業態定位與調整，從周邊客群洞察、競品客群分析、客群調研和商戶調研四大模塊展開，由于干貨內容太多 ，本篇將先從周邊客群分析 深入剖析。

　　項目周邊客群分析畫像

　　想要了解所在項目周圍人口數量，需要的目標數據有常駐人口、居住人口和工作辦公人口等。傳統方法有物業摸排和人口推算等方法，這些方法存在明顯的缺點——消耗的時間和精力非常大且準確率存疑，現在通過地理圍欄(等時圈)以時間指征替代空間指征對客群評估更為高效及精準。

　　MobTech 袤博科技商業地產分析師通過地理圍欄 ，針對該項目周邊客群數據進行采集，以步行15分鐘、公交30分鐘、駕車30分鐘做為等時圈，分別進行畫像、分布地、消費偏好、業態滿足度分析。該項目覆蓋人口數量及人群篩選情況如下：步行 15 分鐘內的客群樣本(去重)覆蓋：常駐人口 75814，居住人口 36938，工作人口 61846;公交 30 分鐘的客群樣本(去重)覆蓋：常駐人口 1663820，居住人口 877357，工作人口 1302081;駕車 30 分鐘的客群樣本(去重)覆蓋：常駐人口 2602964，居住人口 1355142，工作人口 1902820。

　　了解并圈定了項目輻射的目標人群后，才能進一步對目標人群做分析洞察。通過對該項目周邊潛在客群畫像， MobTech袤博科技得出：步行 15min 的客群女性和已婚群體更多，客群年齡集中在 25-34 歲，收入較多的分布在 5-10K;公交 30min 的客群年輕化群體相對較多，人群的收入水平更高，有相對的高消費力;駕車 30min 的客群客群的收入水平相對均衡一些，老年群體和學生小孩群體相對較多。

　　通過對該項目周邊潛在消費者類型細分 ，MobTech袤博科技得出：周邊客群整體以小康家庭和經濟族居多。其中步行 15min 的客群相較于其他圈層小資家庭更多，公交 30min 的客群單身貴族和中產類的客群相較更多，駕車30min 的客群老年族、經濟族相較更多。在職業上，步行 15min 的客群政府單位從業者和個體戶略多，公交 30min 的客群白領、政府單位從事者、醫生這類職業人員相對較多，駕車 30min 的客群服務業人員、工人、個體戶相對較多。

　　項目周邊潛在客群分布地分析

　　知道了該項目覆蓋多少人，知道了該項目覆蓋人群到底是什么樣子，進一步就想知道這些人主要到底來自哪里？該項目的主要“貢獻者”或者是消費主力在哪里？ 通過熱力圖的方式，其可視化表達更精準直觀，客流來源反應更準確。

　　項目周邊客群分布地——步行15分鐘等時圈范圍內客群 ，居住人口較多的分布在的東南側，其中占比最多的小區為棕北錦苑;工作人口占比最多的寫字樓為華宇蓉國府寫字樓。

　　項目周邊客群分布地——公交30分鐘等時圈范圍內客群， 居住人口和工作人口分布較為均勻，人群工作地分布多沿著地鐵沿線居多。這些數據的參考價值極大，舉例來說，如果后續該項目需要業態調整、招商或者想做一些營銷活動宣傳，通過在地鐵和地鐵沿線區域就進行廣告投放，效果可能更佳。

　　項目周邊客群分布地——駕車30分鐘等時圈范圍內客群 ，居住人口和工作人口分布較為均勻，相對來看周邊駕車30分鐘的居住人口北面比南面密集度高，而工作人口在國際金融中心工作占比較高。北面密度高，工作人口集中在國際金融中心，這些核心數據反映的信息點，對該項目的業態調整和運營都具有很高的參考價值。

　　以上熱力圖注釋：

　　居住地：篩選設備晚上 11 點到早上 5 點上報位置信息，選取其中過去 1 個月出現 15 天以上的位置作為居住地。工作地：篩選設備早上 10 點到下午 17 點上報位置信息，選取其中過去 1 個月出現 12 天以上的位置作為工作地置作為工作地。占比：居住在該小區(寫字樓)的人數/步行 15 分鐘等時圈總人數。工作地點位解釋：MobTech 袤博對于工作地的 POI 點位只拾取了寫字辦公樓與園區點位，原因為全市每一個 POI 點位都可能為工作地，因此我們只拾取了寫字辦公樓與園區兩種。

　　周邊潛在客群消費偏好分析

　　既然是做項目的業態調整，少不了對客群消費偏好進行分析。這是因為即使知道項目人群體量、人群畫像和對應的經濟水平和消費能力后，如果沒有與之消費偏好匹配的業態布局，目標客戶依然不會“掏腰包”買單，項目營收或面臨挑戰。

　　在項目周邊客群業態滿足度上， 整體來看，周邊的餐飲熱度較高但供不應求市場不飽和；而零售的熱度由于近些年受到電商的沖擊，其熱度有所降低但市場供應卻依舊較高。對于三個等時圈來說，步行15min和駕車30min的客群除了餐飲和零售，休閑娛樂的偏好度也相對較高，而公交30min內由于白領和政府等單位人員較多，餐飲的偏好度更好。

　　在項目周邊客群消費偏好上， 該項目客群餐飲類 偏好——普遍偏好休閑餐飲和中式餐飲(簡餐和正餐)，其次對于火鍋也有較高的喜愛度;駕車 30min人群更愛中式簡餐，公交30min人群更愛中式正餐。該項目客群零售類 偏好——對于文體用品和服裝服飾的偏好更高，其次是家具家居和化妝品，公交30min的人群對于超市奢侈品類的偏好度相較于其他兩個圈層的人群更高。

　　該項目客群親子類 偏好——整體對于兒童服務和兒童游樂的偏好度更好，而公交30min客群對于兒童教育和兒童零售類的業態更為喜愛。該項目客群休閑娛樂類 偏好——整體更為偏好娛樂體驗類的業態，公交30min的客群對于運動體驗相對也有較高的偏好。該項目客群生活服務類 偏好——整體對于專業美護和配套服務類的業態有一定的偏好度，公交30min的客群對于配套服務業相對有較高的偏好。

　　注釋：兒童服務：親子兒童攝影、兒童造型等；兒童教育：教育平臺、綜合類；兒童娛樂：兒童室內樂園、兒童劇場等 娛樂體驗：KTV/唱吧、私人影吧等；運動體驗：健身房、蹦床公園等；文化體驗：美術館、劇場

　　項目周邊客群特征小結

　　 周邊潛在客群畫像： 整體來看周邊的客群年齡集中在 25-34 歲，收入基本集中在 5-10K。其中步行 15min 的人群已婚和小資家庭比例相對較多、職業上政府單位和個體戶略多;公交 20min 的人群相對更年輕收入更高，白領、單身貴族以及中產一族相對較多;駕車 30min 的人群老年群體和學生小孩相對較多，職業上服務業和工人比較更多一些。

　　周邊潛在客群分布地： 步行 15min 范圍內客群多居住在東南側，其中棕北錦苑的滲透率最高，工作地中滲透率最高的寫字樓為華宇蓉國府；公交 30min 范圍內客群居住地和工作地分布較為均勻，工作地在地鐵沿線居多;駕車 30min 范圍內客群整體分布上北面比南面密集度高，在北面工作人口較多的集中金融城地鐵站。

　　周邊潛在客群消費偏好： 整體來看周邊客群對餐飲的偏好度高，且更喜歡休閑餐飲和中式餐飲特別是火鍋，但餐飲的供應相對不足。從三個等時圈來看，公交 30min 內的人群對于餐飲的需求最為旺盛，尤其是中式正餐，對于零售會相對偏愛超市和奢侈品；步行 15min 和駕車 30min 的人群除了餐飲零售的需求外對于休閑娛樂的需求度也相對較高。

　　商業項目在經營過程中不可避免地要進行調整，依據消費變化適時調整能夠保持項目經營活力和領先優勢，行業里說的“一年一小調，五年一大調”也說明了只有千錘百煉、接受變化的商業項目才能更貼近消費者。MobTech袤博商業地產解決方案通過大數據、AI算法等技術幫助商業項目洞察定位、招商運營、業態調整等全業務流程中的關鍵環節，為商業地產行業發展持續輸出數據價值。

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